Per ciò che concerne le delibere condominiali, materia che interessa una vasta platea di soggetti, mi sento di segnalare una sentenza della Suprema Corte in tema di criteri di ripartizione delle spese e di validità delle delibere assembleari.
La Cassazione, con l’ordinanza 31/07/2020 n. 16531 ha affermato che sono affette da nullità (che può essere fatta valere anche dal condomino che abbia votato a favore in assemblea) le delibere con le quali la maggioranza stabilisca criteri di ripartizione delle spese che sono difformi da quanto stabilito dall’art. 1123 c.c. oppure da quanto previsto dal regolamento condominiale contrattuale.
Infatti, al fine di evitare la più grave delle invalidità (quella cioè della nullità), è necessario vengano assunte con il consenso unanime dei condomini qualora si vogliano modificare i criteri di ripartizione delle spese.
La vicenda che ha condotto a tale decisione parte da una pronuncia del Tribunale di Verona che rigettava la domanda proposta da una donna la quale chiedeva pronunciarsi declaratoria di invalidità di una delibera condominiale di approvazione di un consuntivo il quale veniva ripartito con criteri difformi dal regolamento e dalle tabelle millesimali.
La Corte d’appello di Venezia confermava la pronuncia di primo grado, per cui la condomina in questione proponeva ricorso per Cassazione
La Suprema Corte ha avuto così modo di ribadire che le delibere aventi ad oggetto la ripartizione delle spese comuni con le quali si deroghi – anche “una tantum” – ai criteri legali, o a quelli del regolamento di natura contrattuale, sono da considerarsi nulle ove siano adottate senza il consenso unanime dei condomini.
Le conseguenze di tale pronuncia consistono sia nel fatto che l’invalidità della delibera può essere richiesta anche dal condomino che abbia votato a favore in assemblea, sia che l’impugnazione non rimane soggetta al termine di 30 giorni di cui all’art. 1137 c.c.
Il motivo di tale decisione è da individuarsi nella circostanza che una delibera di tal genere viene ad incidere sul diritto individuale del condomino, modificando il valore della singola proprietà, con la conseguenza che l’adozione di criteri diversi da quelli previsti dalla legge o dal regolamento condominiale contrattuale potranno essere modificati solamente con una convenzione alla quale aderiscano tutti i condomini, non potendo tale ipotesi rientrare tra le attribuzioni dell’assemblea condominiale operante a semplice maggioranza.
Avv. Marelli Antonio Domenico